Terrenos por derechos y acciones en Quito: por qué pueden venderte una parcela que legalmente no existe

Para entender

• En agosto y septiembre de 2026, la Agencia Metropolitana de Control (AMC) intervino dos proyectos en Los Chillos que ofrecían terrenos sin las autorizaciones necesarias.
• Comprar derechos y acciones significa adquirir un porcentaje de una propiedad compartida. No equivale a comprar un lote individual con límites jurídicamente reconocidos.
• Antes de pagar, se deben revisar tres cosas distintas: quién es el dueño, si el Municipio autorizó dividir el terreno y qué propiedad exacta se transferirá en la escritura.

Un anuncio en redes sociales puede ofrecer un terreno de 100 o 500 metros cuadrados, mostrar una parcela delimitada y prometer escritura. El problema aparece cuando el contrato no vende esa parcela como inmueble independiente, sino una participación en un terreno mayor que continúa siendo propiedad de varias personas.

Esta modalidad, llamada derechos y acciones, es legal. Lo riesgoso es presentarla como equivalente a un lote propio, listo para construir, cuando el Municipio no ha autorizado su fraccionamiento.

El comprador recibe un porcentaje, no un lote

Si una propiedad mide 5.000 m² y una persona adquiere el 2 %, obtiene una participación proporcional a 100 m². Sin embargo, ese porcentaje corresponde al terreno completo: no significa que sea dueña exclusiva de los 100 m² que el vendedor le señaló.

La diferencia con una escritura de un lote independiente está en el objeto de la compra. En el primer caso, la escritura transfiere una cuota de copropiedad; en el segundo, identifica un inmueble jurídicamente individualizado, con sus propios linderos y superficie, cuya titularidad debe constar en el Registro de la Propiedad.

Ambas operaciones pueden tener escritura pública e inscripción registral. Por eso, que un vendedor prometa «escrituras» no resuelve la pregunta fundamental: ¿la escritura será de una parcela independiente o únicamente de derechos y acciones?

Vender participaciones evita una división previa

Para una empresa o promotor, vender porcentajes de un terreno puede permitir comercializar participaciones sin haber completado previamente el procedimiento de fraccionamiento. Este procedimiento exige comprobar que los lotes cumplen las normas municipales, incluidas las superficies mínimas, accesos y restricciones del suelo.

La diferencia también puede representar un incentivo económico: un predio adquirido como una sola propiedad se ofrece comercialmente en numerosas parcelas. Pero no toda venta de derechos y acciones busca evadir permisos; el problema surge cuando se promete una independencia jurídica o una posibilidad de construcción que no está acreditada.

Para el comprador, las consecuencias pueden ser importantes: no conseguir permisos para construir, tener dificultades para hipotecar la participación o depender de otros copropietarios para determinadas decisiones. Una división informal tampoco se legaliza automáticamente por el paso del tiempo.

La AMC detectó ofertas sin permisos

El 12 de agosto de 2026, la AMC informó de la clausura de un establecimiento en La Merced, Los Chillos, donde se promocionaban lotes en preventa mediante derechos y acciones. Los promotores habían organizado un evento gratuito con artistas para atraer compradores.

El 17 de septiembre, la entidad comunicó la suspensión de otro proyecto en Los Chillos, que ofrecía lotes de 500 m² por USD 35.000 mediante publicidad en redes sociales. El predio superaba los 67.000 m² y estaba sujeto a protección ecológica y arqueológica, lo que impedía regularizar la división ofrecida.

La AMC reportó 24 inspecciones durante 2025 relacionadas con fraccionamientos y comercialización sin licencia, y otras 12 hasta agosto de 2026. Las multas por comercializar lotes de fraccionamientos no autorizados podían llegar a USD 48.200; en el segundo caso, las posibles sanciones acumuladas alcanzaban USD 125.320 por varias infracciones.

Así puedes comprobarlo en internet

Antes de entregar dinero, pide al vendedor el número de predio, la identificación del propietario y una copia de la escritura que pretende utilizar. Con esos datos puedes realizar tres verificaciones:

• Uso del suelo y restricciones. En habitat.quito.gob.ec, entra a «Tu Ciudad en Línea» y consulta el predio. Revisa el Informe de Regulación Metropolitana (IRM): uso del suelo, área mínima de lote, frente mínimo, afectaciones y restricciones. Si la superficie ofrecida no cumple las condiciones de fraccionamiento, es una señal de alerta.

• Autorización para dividir. En pam.quito.gob.ec, busca el trámite LMU-10, correspondiente a subdivisiones y otras habilitaciones de suelo. Pide al vendedor la licencia y verifica su autenticidad y correspondencia con el predio ante la administración zonal. Un IRM favorable no reemplaza la licencia.

• Propietarios y cargas. En registrodelapropiedad.quito.gob.ec, ingresa a «Trámites en línea» y solicita el certificado de gravámenes. Cuesta USD 7 y permite comprobar titulares, antecedentes, hipotecas y otras limitaciones. El certificado de ventas, de USD 4, permite revisar transferencias registradas del inmueble.

La AMC recomienda acudir a la administración zonal con el número de predio para comprobar gratuitamente si el proyecto tiene permisos y puede fraccionarse. La consulta digital sirve para investigar, pero no sustituye la confirmación oficial de la licencia ni la revisión de la escritura por un profesional independiente.

La pregunta que evita una mala compra

Antes de firmar, exige una respuesta escrita: «¿Voy a ser propietario exclusivo de un lote legalmente individualizado o copropietario de un porcentaje del terreno completo?»

Si la respuesta es derechos y acciones, el vendedor debe explicar exactamente qué derechos transmite, qué limitaciones existen y si la división ofrecida está autorizada. Una escritura pública demuestra una operación jurídica; no garantiza por sí sola que exista el lote anunciado ni que se pueda construir en él.